Ce este Sectorul Zero?
Un proiect de dezvoltare a comunei Mogoșoaia. Proiectul prevede zone cu spații rezervate, pe care se vor construi obiective pentru sănătate, învățământ și cercetare, zone rezidențiale, zone industriale pentru atragerea investițiilor.
Sectorul Zero este o ”biblie urbanistică” – se creează un cadru bine organizat astfel încât să fie respectate toate regulile urbanistice, se pregătesc parcelele pentru a fi compatibile cu urbanizarea și apoi prin PUZ se aprobă toate reglementările pentru ca zona să fie dezvoltată sustenabil.
Ce beneficii concrete aduce acest proiect cetățenilor din Mogoșoaia?
Sunt multe beneficii pentru toți locuitorii din Mogoșoaia: scoală, grădinițe, spital, zone de agrement, locuri de muncă , venituri mai mari pentru mogoșoieni datorită creșterii economice din zonă, scăderea taxelor sau a tarifelor pentru unele servicii.
Milioane de euro la bugetul primăriei ceea ce va oferi administrației locale o putere financiară mult mai mare și nu va mai sta cu ”mâna întinsă” la Guvern.
Cine pierde?
Niciun locuitor din Mogoșoaia nu pierde.
Pierd rechinii imobiliari care nu mai pot face speculații în zonă
Cum se ajunge la suprafața de teren necesară domeniului public aferent Sectorului Zero?
Necesarul de domeniu public se obține prin cedarea unei cote de 39% printr-un act notarial și, dacă e cazul, prin exproprieri de interes public. Odată obținută suprafața de teren, aceasta este sistematizată și planificată astfel încât să fie prevăzute toate spațiie necesare care duc la o calitate crescută a vieții: drumuri corect dimensionate, spații verzi publice, spații administrative, zone de agrement, școală, grădiniță, dispensar, secție de pompieri, secție de poliție, salubrizare, spații destinare procesului cultural, spații tehnice și rețea de infrastructură edilitară. Toate acestea vor duce ca Sectorul Zero să fie un oraș smart city.
Ce suprafață de teren cedează cetățenii denumiți parteneri ai proiectului? Ce se întâmplă cu terenul cedat?
Cetățenii proprieteri participanti în zona studiată cedează 39% din teren. Acesta intră în domeniul public al statului, mai precis în domeniul public al Comunei Mogoșoaia.
De ce 39%?
În urma studiilor făcute care au vizat atingerea obiectivelor din Strategia de Dezvoltare Locală și de Strategia de Dezvoltare Urbana și Teritorială a rezultat această cotă.
39% este suprafața necesară pentru a realiza drumuri corect dimensionate, spații verzi publice, spații administrative, zone de agrement, școală, grădiniță, dispensar, secție de pompieri, secție de poliție, salubrizare, spații destinare procesului cultural, spații tehnice, spații pentru învățământ și cercetare dezvoltare, rețea de infrastructură edilitară.
Ce se întâmplă cu restul suprafeței de teren, de 61% pe care o au proprietarii?
Rămâne în proprietatea acestora. Proprietatea lor însă va crește din punct de vedere al, valorii în momentul în care terenul va fi viabilizat, va trece din ”extravilan” în ”intravilan”.
De asemenea, proprietarii care rămân cu cota de 61%, vor avea avantajul că vor deține un teren pe care se poate construi. Înainte de realizarea acestui proces, multe din terenuri erau improprii construcției – aveau o lungime mare, dar o lățime mică. În urma comasării, suprafața rămasă – cea de 61% – va avea aceeași mărime, dar o geometrie construibilă, cu o deschidere corespunzătoare la cel puțin un drum public.
Exemplu: 1 hectar de teren extravilan valorează acum 17.200 euro, conform Grilei Notarilor Publici pe anul 2021.
După comasare și viabilizare 61% din același teren, introdus în intravilan, va valora 125.050 euro, conform Grilei Notarilor Publici pe anul 2021.
Pentru cetățenii care cedează teren este avantajos economic?
Da, Pentru ei este mult mai avantajos să cedeze cota de 39%. La final, va valora mai mult terenul pe care îl au.
Unde va rămâne suprafața de 61%?
Suprafața reconfigurată este stabilită prin Lucrarea topo-cadastrală, document public ce apare pe site-ul primăriei. Aproximativ în aceeași zonă.
Ce presupune procesul de expropriere în cazul cetățenilor care nu vor să cedeze cota de 39%?
Procesul de expropriere are loc conform legii. Proprietarii vor primi despăgubirea, la prețul stabilit prin Raportul de evaluare întocmit conform legi în acest scop prin raportare la prețul stabilit de grila notarilor și daunele aduse proprietarului prin expropriere, conform normelor legale în vigoare. Cetățenii nemulțumiți pot cere în instanță mărirea sumei primite.
Ce se întâmplă cu terenul expropriat?
Terenul expropriat intră în domeniul public al Comunei Mogoșoaia și urmează același parcurs ca cel descris mai sus pentru cetățeanul partener.
Destinația: drumuri corect dimensionate, spații verzi publice, spații administrative, zone de agrement, școală, grădiniță, dispensar, secție de pompieri, secție de poliție, salubrizare, spații destinare procesului cultural, spații tehnice și rețea de infrastructură edilitară, dar și alte obiective de interes public.
Ce studii stau la baza acestui proiect?
Primăria Comunei Mogoșoaia a realizat Strategia de Dezvoltare, urmată de studii de fezabilitate: gestionare ape pluviale, alimentare cu apă curentă, canalizare menajeră, studii de trafic, studiu de fezabilitate pentru asfaltare și iluminat public. Toate studiile arată același lucru, proiectul este fezabil și necesar.
Ce este acum pe acest teren unde se va construi Sectorul Zero?
Este teren agricol, extravilan. Pe mai mult de jumătate din suprafață sunt buruieni. Mare parte din teren este nelucrat.
Care este prețul pe metrul pătrat la acest moment?
17.200 euro pe hectar conform grilei notarilor pentru anul 2021.
Ce acte stau la baza Proiectului Sectorul Zero?
Hotărârea de Consiliul Local prin care a fost adoptată Strategia de Dezvoltare Locală a Comunei Mogoșoaia nr. 27/12.04.2017, modificată și completată prin Strategia de Dezvoltare Urbană și Teritorială a Comunei Mogoșoaia aprobată prin HCL nr. 778/29.04.2020, Regulamentul aprobat prin HCL nr. 60/02.07.2021 și Legislația națională, Codul Administrativ, Legea Exproprierii, etc.
Hotărârile de Consiliu Local prin care a fost pusă în aplicare Strategia de Dezvoltare nu au fost atacate în instanță de USR?
Hotărârile au fost atacate. Am câștigat până la acest moment 11 procese din cele deschise. Am câștigat atât la instanțe din Ilfov cât și din alte județe.
Hotărârea privind procedura de expropriere este legal adoptată? Au fost numărul de voturi necesare?
Codul administrativ prevede că majoritatea calificată este compusă din 2/3 din numărul total al membrilor consiliului și prevede că cifra rezultată va fi primul număr natural care este mai mare decât valoarea numerică rezultată în urmă calculării acesteia. Pentru a face calculul este nevoie de efectuarea a două operații distincte. Mai întâi trebuie calculat cât înseamnă 2/3 dintr-o sută, exprimat în procente, pentru a determina unitatea numerică de referință a majorității calificate. 2/3 din 100 reprezintă, 66,(6) din suta aceea, adică 66,(6) la sută. Această unitate numerică (procentul cum e prevăzut în lege, care nu este altceva decât tot o fracție zecimală cu numitorul 100) se va aplica la numărul de consilieri aferent fiecărui organ colegial. Prin calcularea a 66,(6)% din numărul de consilieri, indiferent de organul colegial, NICIODATĂ nu va rezulta un număr natural și, din acest motiv, legiuitorul nu a prevăzut situația unui număr natural/întreg.
Cu alte cuvinte, legea vorbește doar despre rotunjire, pentru că prin calcularea a 66,(6) la sută din orice număr, ÎNTOTDEAUNA rezultatul obținut va fi cu virgulă. Este greșită calcularea a 2/3 direct, din numărul consilierilor, iar acest lucru este dovedit de erorile care pot apărea în formarea majorităților, așa cum a dorit-o legiuitorul, cel mai elocvent exemplu fiind majoritatea calificată pentru organul colegial de 9 consilieri. În concluzie, mai întâi trebuie calculat cât înseamnă 2/3 din 100 (rezultat fix) și pe urmă trebuie calculat cât înseamnă valoarea rezultată – de 66,(6)% – din numărul consilierilor. Această modalitate de calcul este singura, cât și cea logică, care asigură precizia necesară pentru respectarea pragului de două treimi prevăzută de lege și pentru a nu impune un prag minim pentru unele organe colegiale și alt prag minim pentru alte organe colegiale. Exemplificare calculare majoritate calificată, pentru situația unui Consiliu format din 15 consilieri:
Pasul I: 2/3 din 100 la sută = 66,(6)%
Pasul II: 66,(6)% din 15 consilieri = 9,(9)
Pasul 3: rotunjire conform legii (primul număr natural mai mare)= majoritate calificată de doua treimi pentru un consiliu de 15 este 10.
Dacă se va construi o zonă rezidențială, asta nu va duce automat la blocarea traficului?
Zona Sectorului Zero va avea acces la A0, la actuala Centura a capitalei și va fi traversată de unul dintre Drumurile radiale din proiectul Orbital București. Cei care vor locui aici și nu numai, vor avea o rută alternativă celei existente acum prin DN1A.
Drumurile proiectate în Sectorul Zero vor asigura un trafic fluent pentru cei care intră și ies. Mai mult decât atât, pentru diminuarea traficului se vor asigura toate facilitățile unei bune locuiri ( școală, grădiniță, policlinică, unități administrative) ceea ce va duce la scăderea numărului de deplasări în alte zone.
Care sunt etapele pentru realizarea proiectului?
Etapa 1 – Pregătirea pentru urbanizare, realizarea procesului de reajustare teritorială: comasarea terenurilor după donație cedare/expropriere. Lucrări tehnice cadastrale pentru aducerea loturilor la forma din Lucrarea topo-cadastrala;
Etapa 2 – Aprobare PUZ;
Etapa 3 – Construirea rețelei de infrastructură edilitară;
Etapa 4 – Construcția spațiilor publice și private.
Este legal să aprobați PUZ-ul în etapa a doua?
Da, este legal și normal ca Planul Urbanistic Zonal să fie aprobat după pregătirea terenurilor pentru urbanizare.
De ce o suprafață așa de mare de 1200 ha?
Pe terenul care acum este pârloagă, bălării, vrem să facem planificarea pentru o dezvoltare durabilă, coerenta și integrată. Sunt aproximativ 1200 de hectare, această suprafață se va dezvolta în ani, poate chiar zeci se ani, noi vrem doar să ne asigurăm ca această dezvoltare să fie făcută integrat, după regulile noastre nu ale dezvoltatorilor imobiliari. De aceea este nevoie de o reajustare teritorială, acesta este punctul de plecare, nu linia de sosire. Vrem să ne dezvoltăm treptat, însă pe baza unei gândiri unitare pe întreaga suprafață planificată de la bun început.